Bezahlbarer Wohnraum für alle – unser wohnungspolitisches Konzept

Die FDP/Werdenfelser Liberale haben am 24.07.17 das folgende wohnungspolitischen Konzept vorgestellt:

Bezahlbarer Wohnraum für alle

Wohnungspolitisches Konzept FDP für den Landkreis Garmisch-Partenkirchen

Wir wollen einen Mix aus bundes-, landes- und kommunalpolitischen Maßnahmen. Lösung heißt: Bauen! Wir denken an:

Bessere steuerliche Abschreibung beim Mietwohnungsbau

Wiedereinführung der Eigenheimzulage

Ermäßigter Mehrwertsteuersatz auf Bauleistungen

Förderung des genossenschaftlichen Bauens

(Wieder)einstieg des Landkreises in den sozialen Wohnungsbau

Investitionen in bestehende Sozialwohnungen, beispielsweise bei der energetischen Sanierung

Regelmäßiger Erwerb von Bauland und Vergabe als Erbbaurecht

Mehrgeschossige Bebauung und Verdichtung, um den Flächenverbrauch zu verringern

 

Die Wohnungskrise in unserem Landkreis

Der Wohnungsmarkt in unserem Landkreis wandelt sich grundsätzlich. Eine zunehmende Ausdifferenzierung der Wohnungsnachfrage trifft auf einen in die Jahre gekommenen Wohnungsbestand. Ein stetiges Bevölkerungswachstum in den letzten Jahren und viel Fluktuation sind Ausdruck der hohen Attraktivität unserer Heimat, die von Tourismus, Landwirtschaft, Handwerk sowie der Gesundheits- und Sozialwirtschaft geprägt ist. Die Neubautätigkeit war in der Vergangenheit verhältnismäßig gering und deckt nicht den großen Bedarf in verschiedenen Segmenten des Wohnungsmarktes. Folge ist ein weit überdurchschnittlich hohes Preisniveau sowohl für Miet- als auch für Kaufpreise. Dieselbe Entwicklung nehmen die Preise für Bauland. Insbesondere in zentralen Lagen steigen die Preise deutlich.  Der Mangel an preiswerten Wohnungen und preiswertem Bauland im Landkreis führt zu einer Verdrängung von Haushalten mit unteren und mittleren Einkommen. Das ist unsozial und bedenklich, denn aufgrund der schwachen Wirtschaftsstruktur bei uns sind Löhne und Gehälter oftmals niedrig. Besonders Familien mit Kindern, die naturgemäß einen höheren Platzbedarf haben, kommen nur schwer zum Zuge. Dasselbe betrifft einkommensschwächere kleinere Haushalte. Die hohen Preise förderen tendenziell single- und doppelverdienende Paarhaushalte und führen zu sozialer Entmischung. Auch eine effiziente Wirtschaftsförderung, besonders für den Mittelstand, ist in dieser Hinsicht immer schwerer möglich. Ansiedlungen werden erschwert, denn ohne bezahlbare Wohnung werden sich sehr wenige in unserem Landkreis niederlassen.

Der Wohnungsmangel wird durch den Zuzug von ausländischen Mitbürgern infolge der Flüchtlings- und Migrationskrise verschärft. Anerkannte Flüchtlinge müssen und sollen die Erstunterbringungseinrichtungen verlassen, Arbeit aufnehmen und Wohnungen suchen. Das gelingt nur sehr schwer: Derzeit (Juni 2017) leben im Landkreis rund 353 sogenannte Fehlbeleger. Das sind Menschen, die keine Wohnung finden.

Es darf keinen Verdrängungswettbewerb auf dem Wohnungsmarkt zwischen Einheimischen einerseits und Zuwanderern andererseits geben.

Der FDP-Kreisverband Garmisch-Partenkirchen fordert „Wohnraum für alle“ insbesondere für Haushalte mit durchschnittlichen und unterdurchschnittlichen Einkommen und anderen Benachteiligungen am Wohnungsmarkt.

Gerade Konversionsflächen (zum Bsp. ehemalige Militärliegenschaften)  bieten hierfür gute Möglichkeiten.

Öffentlicher Grund und Boden darf nicht weiter für Prestigeprojekte veräußert werden.  Unser Landkreis braucht dringend einen wohnpolitischen Masterplan.

Nach Einschätzung von Experten bestehen in nahezu allen Segmenten des Wohnungsmarktes im Landkreis Garmisch-Partenkirchen Nachfrageüberhänge, die einzige Ausnahme bildet das obere Preissegment bei den Mietwohnungen. Ganz besonders fehlen Einfamilienhäuser zur Miete und Mietwohnungen im preiswerten und mittleren Preissegment sowie generell große familiengerechte Wohnungen.

Leitlinien für den Masterplan

Der FDP-Kreisverband Garmisch-Partenkirchen will Leitlinien für die Entwicklung von Wohnungsbau – und Konversionsflächen. Sie sollen einen wesentlichen Beitrag zu einem ausreichenden Wohnungsangebot für unterschiedliche Nutzer- und sozialen Gruppen leisten, bei der vielfältige Wohnformen berücksichtigt werden. Des Weiteren soll gerade preiswerter Wohnraum geschaffen und gefördert werden bei einem „Nebeneinander unterschiedlicher Milieus“.

Darüber hinaus

–      sind Sonderwohnformen und Investitionsmodelle zu fördern,

–      die bestehenden Wohngebiete lebendig zu gestalten,

–      erneuerbare Energien und innovative Energiesysteme auszubauen,

–      die Flächeninanspruchnahme ist zu reduzieren,

–      sowie barrierefreie Wohnungen sind bereitzustellen.

 

Wohnungspolitisches Konzept

Unser wohnungspolitisches Konzept überführt diese qualitativen Zielvorgaben der o.g. Leitlinien in einen Vorschlag von verschiedenen quantitativen Vorgaben, die in einen Masterplan einmünden sollen. Dabei können die Lagegunst und die besonderen Rahmenbedingungen der zu beschließenden Nutzungskonzepte berücksichtigt werden.

Bereits zum heutigen Zeitpunkt ist absehbar, dass vorhandene Gebäudesubstanz sowie die Gebäude- und Wohnungsstruktur die Umsetzung einiger der aufgeführten Zielvorgaben erschweren und bauliche Ergänzungen bzw. gemeindebauliche Neuordnungen einzelner Bereiche erforderlich sind. Es wird davon ausgegangen, dass im gesamten Landkreis mehrere tausend Wohnungen gebaut werden können. Auch ist nicht in jedem Segment eine trennscharfe Abgrenzung zu anderen Segmenten möglich. Die in einzelnen Konzepten vorhandenen Überschneidungen sind keine Schwäche sondern sichern Flexibilität bei der Umsetzung.

  1. Preiswerte, bezahlbare Mietwohnungen

Der Wohnungsmarkt im Landkreis ist angespannt und vor allem preisgünstiger Wohnraum ist leider Mangelware. Deshalb sollen rund 40% der zu schaffenden Wohnungen preiswert vermietet werden. Der Anteil von 40 % liegt über dem im allgemeinen Baulandmanagement bedachten Anteil an gebundenem Wohnraum und macht damit deutlich, dass für die Bereitstellung von preiswertem Wohnraum ein besonders kommunalpolitisches Gewicht beigemessen wird. Andererseits ermöglicht ein Anteil von 40% das Entstehen von gemischten Wohngebieten mit verschiedenen Wohnformen und Bevölkerungsschichten, ohne die Dominanz bestimmter Wohnangebote befürchten zu müssen.

Hier sind vor allem die Gemeinden und der Landkreis gefragt, die Sozialwohnungen schaffen müssen, das heißt Wohnungen, die zur reinen Kostenmiete vermietet werden. Aufgrund unserer Talschaften ist Fläche knapp. Deshalb müssen Sozialwohnungen im kommunalen Eigentum bleiben. Eine Auslagerung des sozialen Wohnungsbaus an Dritte bei Wegfall der Sozialbindung nach 20 Jahren ist daher abzulehnen.

Das Segment der preiswerten Mietwohnungen soll verschiedene Preisstufen bedienen, um unterschiedlichen Haushalten ein Angebot zu unterbreiten. Bei angenommenen 120 Wohneinheiten sollen 15 Wohneinheiten zu einem Preis unterhalb der Vergleichsmiete für Wohnungen in den Bestandsgebäuden aus den 50er Jahren zu entrichtenden Mietpreises vermietet werden (15 % Abschlag). Zielgröße ist eine Nettokaltmiete von 7,00 Euro. Die Vermietung soll an Haushalte mit Haushaltseinkommen bis zu 30 % über den Einkommensgrenzen nach § 9 WoFG erfolgen.

Bei den übrigen Wohnungen dieses Marktsegmentes sollen die Nettomietpreise je Quadratmeter Wohnfläche je nach Ausstattung variieren und – teilweise deutlich – unter 9,00 Euro liegen. Dies berücksichtigt die möglichen Sanierungs- bzw. Neubaukosten und ermöglicht eine insgesamt wirtschaftliche Verwertung. Bei der Vermietung dieser Wohnungen sollen Haushalte mit Haushaltseinkommen bis zu 60 Prozent über den Einkommensgrenzen nach § 9 WoFG bevorzugt berücksichtigt werden.

Die Übernahme dieser Bestände in genossenschaftliches Eigentum von Wohnungsbau- Genossenschaften gewährleistet, dass die Wohnungen nachhaltig und dauerhaft Haushalten mit niedrigen und durchschnittlichen Haushaltseinkommen zur Verfügung stehen. Damit sind die oben formulierten Zielvorstellungen für ein preiswertes Wohnungsangebot am besten zu erreichen.

  1. Wohnungseigentum

Insbesondere Haushalte und Familien in der Regel im Alter ab 30 Jahre mit gesichertem Erwerbseinkommen suchen Eigentumswohnungen im mittleren Preissegment. Selbstgenutztes Wohneigentum kann die Bewohnerstruktur in Wohngebieten stabilisieren und zur Ausbildung von Wohngebietsidentität und -bewusstsein beitragen. 30% der Wohnungen im Landkreis sollen als Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung durch Schwellenhaushalte veräußert werden. Bevorzugt sollen Haushalte mit einem Haushaltseinkommen bis zu 60% über den Einkommensgrenzen nach § 9 WoFG bedient werden.

  1. Allgemeiner Wohnungsmarkt

Ein Kontingent von 30 % der geschaffenen Wohnungen im Landkreis soll ohne Vorgaben für verschiedene nachfragestarke Teilmärkte zur Verfügung stehen. Dies kann zu einer weiteren sozialen Mischung beitragen und eine dauerhaft stabile Einwohnerstruktur unterstützen.

  1. Gemeinschaftliche Wohnprojekte

Vor allem in akademisch geprägten Städten sind zunehmend gesellschaftliche Tendenzen zu beobachten, die die tradierten Formen des Wohnens in Kleinhaushalten zu überwinden suchen. Die Ansätze sind dabei genauso vielfältig wie die Zielgruppen. Gemeinsam ist diesen Projekten, dass sie auf dem normalen Wohnungsmarkt erhebliche Hürden zu überwinden haben und daher nur selten zum Zuge kommen. Für viele der Interessenten sind diese Wohnformen eine Alternative zur Abwanderung.

Für gemeinschaftliche Wohnprojekte, alternative Wohnformen und generationsübergreifendes Wohnen sind in Absprache mit den Interessenten einzelne Gebäude vorzusehen. Mit den interessierten Gruppen können und sollen Gespräche über die konkreten Umsetzungsmöglichkeiten geführt werden. Die Umsetzung soll in den Segmenten Miet-/Eigentums-/allgemeiner Wohnungsmarkt erfolgen.

  1. Saisonales Wohnen

Die Nachfrage nach Wohnraum für Saisonkräfte ist hoch, ist doch gerade unsere Region geprägt von der Tourismuswirtschaft. In zentralen Lagen sollten daher immer ausreichend Gebäude als Wohnheime genutzt werden können.

  1. Größenstruktur der Wohnungen

Die Leitlinien für die Entwicklung eines wohnpolitischen Masterplans fordern Wohnungsangebote für unterschiedliche Nutzer- und soziale Gruppen. Dies schließt Wohnungsangebote für verschiedene Haushaltsgrößen ein. Das derzeit im Landkreis vorhandene Wohnungsgemenge mit großen 3- und 4-Zimmerwohnungen bietet keinen Wohnraum für kleine Haushalte mit nur ein oder zwei Personen. In acht von zehn Haushalten leben nur ein oder zwei Personen. Bei der Entwicklung des Masterplanes sind daher alle Möglichkeiten zu prüfen, ergänzend zum bestehenden Angebot an großen Wohnungen, auch Ein- und Zweizimmerwohnungen anbieten zu können. Das vorliegende Wohnungsentwicklungsprogramm empfiehlt eine Quote von 30 Prozent in diesem Segment.

  1. Räumliche Verteilung

Die in den Leitlinien geforderten gemischten Wohngebiete, in denen unterschiedliche Milieus neben- und miteinander leben, können nur entstehen, wenn bestimmte Wohnungsmarktsegmente nicht räumlich auf wenige Gebäude konzentriert angeboten werden. Insbesondere die Angebote an preiswertem Wohnraum (Ziff. 1) müssen daher möglichst über das ganze Gebiet des Landkreises verstreut platziert werden. Dadurch kann auch vermieden werden, dass innerhalb eines Wohngebietes zu starke qualitative und optische Unterschiede zwischen den Gebäuden als auch dem Wohnumfeld entstehen könnten.

  1. Seniorengerechtes Wohnen

In knapp 22 % der wohnungsmarktrelevanten Haushalte wohnen Personen, die 65 Jahre oder älter sind. Diese Gruppe wird langfristig auch zahlenmäßig noch deutlich zunehmen. Angesichts dieser Zunahme in den Wohngebieten sollten daher auch für diese Zielgruppe spezielle Wohnungsangebote zur Verfügung stehen. Eine Zielgröße von 25 % der Wohnungen erscheint in Bezug auf den Anteil der Seniorenhaushalte an allen Haushalten als angemessen.

  1. Barrierefreies bzw. –armes Wohnen

Der Masterplan soll vorsehen, dass in den Stadt- und Gemeindeentwicklungsplänen sich die Kommunen verpflichten, auf barrierefreies Bauen zu achten. Viele ältere Bestandsgebäude im Landkreis Garmisch-Partenkirchen sind nicht barrierefrei. Wird also zum Beispiel eine zivile Umnutzung von Gebäuden in Konversionsflächen angestrebt, sind daher alle Möglichkeiten barrierefreien Wohnraum herzustellen zu prüfen und ggf. umzusetzen.

Dieses wohnungspolitische Konzept soll Bestandteil des Masterplans sein und somit gemeinde- und städtebaulich umgesetzt werden.


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